Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien entre un usufruitier, qui en a l’usage ou les revenus, et un nu-propriétaire, qui en détient la propriété. Outil de transmission, levier d’investissement, protection du conjoint : c’est l’une des techniques les plus utilisées en gestion de patrimoine. Son principe est simple, mais ses conséquences juridiques et fiscales demandent une vraie maîtrise.

Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne le démembrement de propriété, quels sont les droits de chacun et quelle fiscalité s’applique en 2026.

Sommaire

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Quels sont les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
Quelle est la fiscalité du démembrement de propriété ?
Questions fréquentes sur le démembrement de propriété

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Usus, fructus, abusus : les trois attributs de la propriété

En droit français, la pleine propriété d’un bien réunit trois droits. L’usus est le droit d’utiliser le bien, par exemple l’habiter. Le fructus est le droit d’en percevoir les fruits : loyers, dividendes, intérêts. L’abusus est le droit d’en disposer, c’est-à-dire le vendre, le donner ou le transformer.

Le démembrement de propriété répartit ces droits entre deux personnes. L’usufruitier détient l’usus et le fructus : il utilise le bien ou en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire détient l’abusus : il est propriétaire du bien, mais n’en a pas la jouissance tant que l’usufruit existe.

Le démembrement est toujours provisoire. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans formalité : c’est la réunion de l’usufruit à la nue-propriété.

Usufruit viager ou usufruit temporaire : quelle différence ?

L’usufruit viager prend fin au décès de l’usufruitier. C’est la forme la plus courante, notamment en cas de donation ou de succession.

L’usufruit temporaire est consenti pour une durée fixe, par exemple 10 ou 15 ans. Il prend fin à l’échéance prévue, ou au décès de l’usufruitier si celui-ci survient avant. Lorsque l’usufruitier est une société ou une association, la durée de l’usufruit ne peut pas dépasser 30 ans.

Donation, succession, achat : comment naît un démembrement ?

Par la loi. Le cas le plus fréquent est celui du conjoint survivant qui, en présence d’enfants communs, peut choisir de recevoir l’usufruit de toute la succession.

Par la volonté des parties. La donation avec réserve d’usufruit permet à un parent de donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en gardant l’usage ou les revenus. Un testament peut léguer l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre. La donation au dernier vivant élargit les droits du conjoint survivant. Enfin, la clause bénéficiaire démembrée d’un contrat d’assurance-vie répartit le capital décès entre un usufruitier, souvent le conjoint, et des nus-propriétaires, souvent les enfants.

Par une acquisition. Deux personnes peuvent acheter ensemble un bien, l’une l’usufruit, l’autre la nue-propriété. Un investisseur peut aussi réaliser un achat en nue-propriété d’un logement dont l’usufruit est confié à un bailleur social ou institutionnel pendant 15 à 20 ans, avec une décote importante sur le prix. Le même mécanisme existe pour les SCPI en nue-propriété ou en usufruit temporaire.

Quels biens peut-on démembrer ?

Le démembrement de propriété ne concerne pas que l’immobilier. Il peut porter sur des parts de SCI ou de SCPI, des actions, un portefeuille de titres ou des sommes d’argent.

Pour l’argent et les autres biens qui se consomment par l’usage, l’usufruitier bénéficie d’un quasi-usufruit. Il peut utiliser librement les sommes, mais devra rendre une valeur équivalente au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit. Le nu-propriétaire détient pour cela une créance de restitution.

Quels sont les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Usufruitier et nu-propriétaire se partagent un même bien. Le Code civil répartit leurs droits et leurs charges, et les parties peuvent en partie les aménager par une convention.

Les droits et obligations de l’usufruitier

Ce que l’usufruitier peut faire. Il peut habiter le logement ou le mettre en location et encaisser les loyers. Il perçoit les dividendes des titres démembrés, sauf certaines distributions exceptionnelles. Il peut aussi céder ou louer son usufruit à un tiers, car ce droit a une valeur propre.

Ce qu’il ne peut pas faire seul. Il ne peut pas vendre le bien. Il ne peut pas non plus signer seul un bail rural ou un bail commercial : l’accord du nu-propriétaire est nécessaire.

Ses obligations. L’usufruitier doit utiliser le bien de manière raisonnable et en conserver la substance. Il doit faire un inventaire des biens au début de l’usufruit. Il paie les dépenses d’entretien courant et les charges annuelles, dont la taxe foncière. Il doit enfin rendre le bien en bon état à la fin de l’usufruit.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Ses droits. Le nu-propriétaire est le véritable propriétaire du bien. Il peut vendre, donner ou hypothéquer sa nue-propriété. Il veille à ce que l’usufruitier ne dégrade pas le bien et peut agir en justice en cas d’abus. Surtout, il deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit.

Ses obligations. Il doit payer les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement. Il ne doit pas gêner la jouissance de l’usufruitier.

Point souvent méconnu : ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut obliger l’autre à réaliser les travaux qui lui incombent. D’où l’intérêt de rédiger une convention de démembrement dès le départ pour organiser la répartition des charges.

Démembrement de parts sociales : qui vote ?

Pour des parts de SCI ou d’une société commerciale, le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour l’affectation des bénéfices, qui revient à l’usufruitier. Les statuts peuvent modifier cette répartition, dans certaines limites. La jurisprudence impose que l’usufruitier garde au minimum le vote sur l’affectation des bénéfices, et que le nu-propriétaire garde le droit de participer aux décisions collectives.

La rédaction des statuts est donc un levier essentiel pour organiser le contrôle d’une société familiale pendant le démembrement.

Peut-on vendre un bien démembré ?

Oui, mais la vente en pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Sans convention particulière, le prix est partagé selon la valeur de leurs droits respectifs. Les parties peuvent aussi prévoir de reporter l’usufruit sur le prix de vente ou sur un nouveau bien. Dans ce cas, l’usufruitier exerce un quasi-usufruit sur l’argent, et le nu-propriétaire détient une créance de restitution.

Quelle est la fiscalité du démembrement de propriété ?

La fiscalité du démembrement explique en grande partie son succès. Elle varie selon l’impôt concerné.

Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété : le barème fiscal de l’article 669 du CGI

Pour les droits de donation et de succession, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
À partir de 91 ans	10 %	90 %

Pour un usufruit temporaire, la valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction et sans dépasser la valeur de l’usufruit viager.

En dehors des donations et successions (vente, apport en société, partage), la valeur peut être calculée de manière économique, en tenant compte du rendement du bien, de la durée du démembrement et d’un taux d’actualisation.

Donation avec réserve d’usufruit : réduire les droits de succession

La donation de la nue-propriété est un dispositif efficace pour transmettre son patrimoine en réduisant les droits.

Exemple. Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un appartement de 500 000 € à son enfant. Selon le barème, la nue-propriété vaut 60 %, soit 300 000 €. Après l’abattement de 100 000 € en ligne directe, les droits sont calculés sur 200 000 €. Pour une donation en pleine propriété, ils l’auraient été sur 400 000 €.

Au décès de l’usufruitier, l’enfant devient plein propriétaire sans payer de droits supplémentaires (article 1133 du CGI), même si le bien a pris de la valeur entre-temps.

Deux points de vigilance.

La présomption de fictivité (article 751 du CGI) : un bien dont le défunt avait l’usufruit et un héritier la nue-propriété est présumé faire partie de la succession, notamment si la nue-propriété a été achetée au défunt. La preuve contraire est possible, et la présomption ne s’applique pas aux donations régulièrement déclarées.

Le quasi-usufruit : depuis la loi de finances pour 2024, la dette de restitution née d’un quasi-usufruit n’est plus déductible de la succession de l’usufruitier dans de nombreux cas (article 774 bis du CGI). L’exception principale vise les quasi-usufruits d’origine légale. Les stratégies de « donation-cession » avec quasi-usufruit sur le prix doivent donc être réétudiées au cas par cas.

Assurance-vie et clause bénéficiaire démembrée

Une clause bénéficiaire démembrée permet de désigner le conjoint comme usufruitier et les enfants comme nus-propriétaires du capital. Le conjoint, exonéré de droits de succession, peut utiliser les capitaux grâce au quasi-usufruit. À son décès, la créance de restitution des enfants avait traditionnellement vocation à réduire sa succession. Cette stratégie doit elle aussi être revue au regard de l’article 774 bis, en particulier pour les versements effectués après 70 ans.

Démembrement et impôt sur le revenu

Les revenus du bien démembré (loyers, dividendes, intérêts) sont imposés au nom de l’usufruitier. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit rien, n’est pas imposé.

Pour les revenus fonciers, les travaux ne sont en principe déductibles que par celui qui les paie et perçoit les loyers. Le nu-propriétaire qui finance de grosses réparations ne peut donc généralement pas les déduire. Il existe une exception pour certains démembrements familiaux issus d’une succession ou d’une donation.

La cession temporaire d’usufruit a un régime particulier : le prix encaissé par le cédant est imposé comme un revenu (article 13, 5 du CGI), et non comme une plus-value.

Démembrement et IFI : qui paie ?

En principe, l’usufruitier déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer (article 968 du CGI).

Par exception, l’imposition est partagée entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal dans certains cas précis. C’est notamment le cas de l’usufruit légal du conjoint survivant, de certaines ventes avec réserve d’usufruit à une personne qui n’est pas un héritier, et des donations ou legs de nue-propriété à l’État ou à certains organismes.

C’est pourquoi l’achat en nue-propriété, en immobilier ou en SCPI, intéresse les contribuables soumis à l’IFI. Pendant toute la durée du démembrement, le bien n’entre pas dans leur patrimoine taxable, et ils ne paient pas d’impôt sur le revenu puisqu’ils ne perçoivent pas de loyers.

Plus-values : comment est taxée la vente d’un bien démembré ?

En cas de vente, chaque titulaire est imposé sur la plus-value correspondant à ses droits. Le prix de vente et le prix d’acquisition sont répartis selon la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété au jour de la vente. L’exonération de la résidence principale ne bénéficie qu’à celui qui habite réellement le bien.

Pour un nu-propriétaire ayant reçu son droit par donation, la durée de détention court à partir de la donation. Après la réunion de l’usufruit, c’est la valeur en pleine propriété au jour de la donation qui sert de prix d’acquisition.

Questions fréquentes sur le démembrement de propriété

Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?
C’est l’usufruitier, car il a la jouissance du bien. La taxe d’habitation sur une résidence secondaire est due par l’occupant.

Le nu-propriétaire peut-il vendre le bien ?
Il peut vendre sa nue-propriété seule. Pour vendre le bien en pleine propriété, l’accord de l’usufruitier est obligatoire.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droits de succession à payer sur cette réunion.

Peut-on mettre fin à un démembrement avant son terme ?
Oui, par exemple si l’usufruitier renonce à son usufruit (ce qui peut constituer une donation taxable), s’il cède son usufruit au nu-propriétaire, ou si les deux vendent ensemble le bien.

Le démembrement est-il intéressant pour investir ?
L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un bien avec une décote, sans gestion locative et sans fiscalité sur les revenus ou à l’IFI pendant le démembrement. Il suppose d’accepter de ne percevoir aucun revenu pendant cette période.

Un conseiller en gestion de patrimoine pour structurer votre démembrement

Transmettre à moindre coût, protéger son conjoint, préparer sa retraite, investir en limitant sa fiscalité : le démembrement de propriété répond à de nombreux objectifs. Son efficacité dépend cependant de la qualité de sa mise en œuvre : choix du type d’usufruit, rédaction de la convention ou des statuts, respect des règles anti-abus, cohérence avec le régime matrimonial et le reste du patrimoine.

Cabinet de gestion de patrimoine indépendant, Egea Marque Conseil accompagne les familles et chefs d’entreprise. Nous analysons avec vous l’intérêt d’un démembrement et le structurons en lien avec votre notaire.

Article rédigé par Bruno EGEA – Fiscaliste associé – 06.85.36.84.92